As novas regras da Reforma Tributária sobre o aluguel por temporada em 2026 geraram muitas dúvidas, mas a primeira notícia importante é: a mudança não atinge todos os proprietários. A cobrança do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) não é automática.
Na Nogap Consultoria, nossa análise mostra que o ponto central da nova legislação é o perfil da atividade exercida pelo locador, e não apenas o tipo de imóvel ou a duração da locação. O Fisco agora separa o locador eventual do investidor profissional.
Quando nada muda para o proprietário pessoa física?
Se você utiliza o aluguel por temporada apenas para complementar renda de forma eventual, o cenário permanece praticamente o mesmo. A reforma buscou preservar o pequeno locador que não atua de forma empresarial.
Você continua no regime antigo (Carnê-Leão + Declaração Anual) se:
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Possuir até três imóveis locados;
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Tiver uma receita anual de até R$ 240 mil com essas locações;
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Não oferecer serviços agregados de hotelaria.
Nesses casos, o IBS e a CBS não são aplicados, mantendo a tributação exclusiva pelo Imposto de Renda Pessoa Física.
Quando o aluguel passa a ser tributado pelo IBS e CBS?
O cenário muda quando a locação assume um caráter contínuo, organizado e profissional. O Fisco entende que, nessas condições, o proprietário está exercendo uma atividade econômica de prestação de serviços de hospedagem.
O gatilho para a nova tributação ocorre quando:
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A receita anual ultrapassa R$ 288 mil (mesmo com apenas um imóvel);
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Existe a prestação recorrente de serviços típicos de hotelaria (limpeza frequente, troca de enxoval e gestão ativa de reservas).
O que define o investidor profissional em 2026?
Segundo nossa experiência em consultoria tributária, o critério não é apenas o valor, mas a habitualidade. Anúncios profissionais em múltiplas plataformas, calendário permanentemente aberto, terceirização de serviços e uma estrutura administrativa organizada caracterizam atividade econômica sujeita aos novos tributos da reforma.
Pessoa Jurídica: A estratégia de proteção patrimonial
Com a entrada em vigor da reforma, atuar como Pessoa Jurídica (PJ) tende a ser muito mais vantajoso para quem aluga imóveis de forma estruturada.
Na Nogap Consultoria, observamos que, embora a tributação de dividendos esteja no horizonte, a carga tributária efetiva de uma empresa bem estruturada pode ser menor do que a da pessoa física atingida pelo IBS/CBS. Além disso, a formalização oferece maior segurança jurídica e facilidade na dedução de despesas operacionais.
“Na minha análise, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) será a ferramenta definitiva de fiscalização. O cruzamento de dados com plataformas de reserva será automático, reduzindo drasticamente o espaço para a informalidade.” — Especialista Nogap.
Como a Nogap Consultoria prepara seu investimento imobiliário?
A transição para o novo modelo tributário exige um diagnóstico preciso do seu portfólio de imóveis. O risco de ser reenquadrado como “prestador de serviço” sem o devido planejamento pode destruir a rentabilidade do seu aluguel por temporada.
Somos a única contabilidade expert na indústria de e-commerce e serviços digitais, pronta para estruturar sua holding imobiliária ou sua operação de locação profissional dentro das regras da Reforma Tributária.
Seu aluguel por temporada é um complemento de renda ou um negócio profissional? Fale agora com a Nogap Consultoria e descubra qual o melhor regime para o seu perfil!
